Marcelo Perotti.com | Marketing Inmobiliario

La nueva Web de VendoDeptos.com

2010-09-12T12:27:00.001-03:00

Luego de un par de meses de desarrollo ya está on line la nueva web de VendoDeptos.com.
La idea fue hacer un sitio sencillo y dinámico donde buscar una propiedad sea bien fácil para
cualquier persona.
Además la web está integrada a un excelente CRM de administración.
La Página Web y el Software está desarrollado por Neo.Inmuebles.
Puedo decir que Neo.Inmuebles es la le mejor harramienta de administración inmobiliaria que
existe en el mercado, gracias al excelente trabajo de Lucas De Merlier,Adrián y Alexis Yannuzzi.
Espero sea del agrado de ustedes

Banco Provincia lanzó línea de créditos para la vivienda

2010-08-05T11:09:00.000-03:00

Serán para compra, construcción ó refacción y se otorgarán a clientes con cuentas-sueldo en la entidad

Una nueva línea de créditos hipotecarios por hasta 300 mil pesos a 20 años de plazo, disponible en una primera etapa para los clientes que poseen cuentas sueldo en esa entidad, fue puesta en vigencia ayer por el Banco Provincia.La tasa será variable y resultará de adicionar cuatro puntos al promedio de la tasa de interés que publica el Banco Central de la Nación como información diaria para depósitos a plazo fijo a 30 días; un mecanismo de cálculo que actualmente determinaría una tasa del orden del 12,5% al 13% anual.Para los créditos a 20 años de plazo, la cuota pura mensual es de 118,47 pesos cada diez mil pesos prestados, considerando una tasa de interés de 13,18% según los valores de agosto, y la cuota total asciende a 132,45 pesos al incluirle el seguro de vida y gastos administrativos.

Según se informó, con el monto del préstamo se podrá cubrir hasta el 75% del valor de tasación o edificación del inmueble; y la relación cuota ingreso podrá ser de hasta 35% de los ingresos de los solicitantes titulares.

El pago de cuotas se realizará mediante débito automático de la tarjeta de crédito Visa Banco Provincia e integrará siempre el pago mínimo no financiable, informó también la entidad bancaria.

Mantienen en la Ciudad casi 2 mil inmuebles "intocables"

2010-07-19T18:13:00.003-03:00

En su edición del Lunes 19 de Julio el Diario El Día realizó un interesante resúmen sobre inmuebles declarados INTOCABLES por la Municipalidad de La Plata.
Lo curioso del caso es que no se compensará económicamente a los particulares cuya propiedad se encuentre en este catálogo como sí se hace en otros países.
Además se crea una categoría de PROTECCIÓN INTEGRAL, que alcanza a 40 edificios que son absolutamente intocables, como ser la Gobernación, la Legislatura; el Palacio de Tribunales y el Banco Nación, entre otros); la Catedral, la Curia y varias iglesias; los edificios de varias facultades, como Ingeniería, y de escuelas, como el Liceo Víctor Mercante y el Nacional. E incluye otras construcciones públicas “menores”, como las casillas de madera del Zoológico y la casa de madera del Parque Saavedra.
Esta categoría incluye también algunos edificios de propiedad privada, como la Casa Curuchet, el ex Jockey Club, el Automóvil Club y la casa de Ricardo Balbín.

Pueden ver el catálogo completo de inmuebles protegidos con los PDF preparados por El Día haciendo click aquí

Nota en Suplemento Propiedades de La Nación

2010-06-28T14:58:00.003-03:00

Quiero compartir con ustedes una nota que me realizaron para el Suplemento Propiedades de La Nación sobre emprendimientos inmobiliarios de la Ciudad de La Plata.
La misma aparece tanto en la edición de papel como en la online del diario
Gracias al periodista Juan Manuel Raimundo por considerarme para este artículo.
Pueden ver la nota AQUI

Aprobaron nuevo Código Urbano: en el Centro se permitirán hasta 14 pisos

2010-04-29T20:08:00.002-03:00

Entre fuertes tironeos que dividieron y enfrentaron entre sí a la oposición (un concejal
felipista dijo que una compañera suya fue insultada y recibió intimidaciones, como se informa
aparte) y con varias modificaciones respecto del proyecto original, el Concejo Deliberante
aprobó anoche una reforma al Código de Ordenamiento Urbano. La norma regula, entre otras variables
del desarrollo urbanístico, la altura de los edificios que podrán construirse en el centro y
los barrios, así como la radicación de industrias, comercios y clubes de campo, rubro éste
en el que se destacó que unas 1.200 hectáreas que en principio iban a estar afectadas a la
creación de countries (sobre ruta 2 y zonas norte, sur y oeste del distrito), quedaron
"liberadas" para la producción frutihortícola.

Con el nuevo Código, como adelantó este diario, se podrán construir edificios de hasta 14
pisos en el microcentro (de calles 1 a 13 y de 44 a 60); hasta 10 en el centro (de 38 a 66 y
de 1 a 19); y planta baja y dos pisos en los barrios del tercer anillo del casco urbano (32
a 38 y de 66 a 72). Estas alturas máximas sólo se permitirán según un sistema de "premios"
vinculados a la construcción de cocheras, espacios verdes, ubicación en avenidas y otras
variables urbanísticas y medio ambientales.

También se crean nuevos corredores industriales y comerciales, como el de la calle 90, y se
rezonifican áreas de la periferia para desarrollar emprendimientos urbanísticos.

Entre otras reformas pedidas por el bloque que reúne a felipistas y macristas, y que fue
reconocido por el oficialismo como "el único que hizo propuestas", se creó el requisito del
Certificado de Prefactibilidad, que obligará a las empresas proveedoras de agua, cloacas,
luz y gas a comprometer la prestación de esos servicios para que la Comuna permita la
construcción de un edificio. Tras defender esa modificación, el felipista Juan Pedro Chaves
agregó otros dos artículos: que se limite la densidad máxima por manzana en el casco urbano
y que entre las calles 19 a 28 y de 32 a 526 se cree un área comercial y para entidades
deportivas de mediana y gran escala.

El nuevo Código fue votado tras 8 horas de fuertes tironeos enmarcados por un extenso cuarto
intermedio, y fue avalado por 15 ediles (los 11 brueristas, el aliado Lotúmulo, dos concejales
de Peronismo Federal -Chaves y Tritten- y el sindicalista de Camioneros Miguel Forte quien,
aunque con objeciones, rescató que la norma impulse la generación de nuevos empleos en la
construcción y otros rubros vinculados a esa actividad). Por la negativa hubo 3 votos: los
de los dos alakistas (Tangorra y Urriza) y el del macrista Ururueta, mientras que el resto
de los 24 ediles repartidos en el Ari, el Gen y el radicalismo no participaron de la sesión.

Además, se crea el "lote social" para generar terrenos pequeños con destino único de primera
vivienda y los edificios de más de 25 departamentos deberán prever uno para el portero,
entre otras medidas.

Puntos centrales del nuevo código

1.- Comcentra las construcciones en el área del centro y microcento, de hasta 14 pisos en él
área de 1 a 19 y de 44 a 60 y limita las alturas en los barrios hacia afuera de ese rectángulo
hasta Planta Baja y dos niveles.

2.- Los edificios de más de 25 departamentos deberán tener uno para portero.

3.- Las 1.200 has que iban a ser destinadas a clubes de campo quedan para producción rural.

4.- Utiliza la calle como Unidad Morfológica, es decir, se puede construir en altura en 13 y 45,
pero no en las calles de la misma mazana que no dan a esa avenida.

6.- Crea la figura del Lote Social por el que en determinadas localidades se permitirán loteos
de menos de 300 m2 (10 x 20), que constituye una de las demandas de los sectores sociales medios
y bajos

7.- Alienta la creación de espacios de uso comunes en los edificios, tales como piscinas, solariums,
quinchos, etc.

8.- Reconoce nuevas áreas urbanas para la habilitación de comercios

9.- Habrá que obtener certificado de factibilidad de los servicios de luz, gas, agua y teléfono para los nuevos edificios

Dropbox.com, un excelente software

2010-02-02T10:31:00.002-03:00

Este software te permite compartir de manera fácil tus archivos en todos tus equipos. Lo bueno es que lo hace automáticamente ni bien suben los documentos a la carpeta creada, sincronizando tus archivos en todos lados cuando los vayas guardando o modificando.
Para quienes tienen más de una equipo y tienen que estar constantemente traspasando archivos con un pen drive de uno a otro, esta es la solución ideal.
Para los agentes inmobiliarios que tienen varias oficinas o comparten archivos con otros agentes, con Dropbox conseguimos tener toda la información organizada y actualizada en todos los sitios a la vez.
Simplemente se debe descargar el programa en cada equipo y luego crear una cuenta de usuario. El único inconveniente puede ser que está solo en inglés, pero es muy sencillo de realizar. Una vez completado, se colocan todos los archivos y carpetas que quieran compartir en una carpeta en el escritorio. Todos los archivos de esa carpeta serán compartidos con el resto de los equipos.
Incluso, si quieren compartir fotos o cualquier otro tipo de archivo con amigos, compañeros o clientes, lo
pueden hacer dándoles permiso para ver los archivos. Esto se hace mediante un link directo al archivo de manera muy fácil.
Si están de viaje y quieren acceder a estos archivos desde otro ordenador que no sea propio, pueden hacerlo accediendo directamente desde la página web de Dropbox y ver los archivos online.
Hasta 2 GB el servicio es gratuito, luego hay que pagar U$S 9.99 mensuales por 50 GB ó U$S 19.99 mensuales por 100 GB, pero aún así es muy barato y rentable.
Regístrense y comiencen a usarlo haciendo click aquí

Vendimos todo!!!

2010-01-12T23:42:00.001-03:00

No nos quedan mas unidades a la venta en el Edificio 4|66.
En menos de tres meses se comercializaron 14 departamentos, 7 cocheras y 1 local comercial.
Hemos superado nuestra proyección de venta, algo que por supuesto nos pone muy contentos a todos.
Nos ha ayudado la suerte (un poco siempre viene bien) y la confianza de nuestros amigos, clientes e inversores.

Próximamente saldrán a reventa los departamentos adquiridos por inversores.
Gracias a todos

Rediseño de mis blogs

2010-01-02T08:22:00.003-03:00

Quería comenzar 2010 con una vista diferente de mis blogs, que ambos tuvieran el mismo estilo, que con pequeñas diferencias, reflejen la imagen corporativa que quiero para VendoDeptos.com.
Por lo tanto me puse a la búsqueda de una plantilla con mucho blanco, minimalista. Después de probar varias me decidí por esta gran plantilla, Grid Focus, desarrollada por Derek Punsalan 5thirtyone.com para Wordpress y convertida por Blogger Buster.
Una vez elegida me tomé la tarea de modificarla, manteniendo su estilo, eliminando una columna, dándole color con la incorporación de imágenes. Todas las modificaciones las pude hacer gracias a los trucos que nos enseña Rosa en su blog El Escaparate.
La idea sigue siendo la misma, hacer de éste un blog más personal, mientras que VendoDeptos.com sea un blog comercial y que además contenga información y notas del rubro inmobiliario, legales, de los barrios, etc.
Espero que les resulte sencillo navegar por los sitios. Yo estoy conforme con el resultado de esta renovación.

Se termina otro año!!

2009-12-23T11:01:00.004-03:00

Cuando llegamos a esta altura del año muchos de nosotros hacemos un resúmen de lo vivido tanto a nivel personal como laboral, nos acordamos de personas que hace mucho no vemos, comemos y tomamos como no lo hicimos durante los meses anteriores. Otros se ponen melancólicos, extrañan a quienes ya no tienen.

A mi particularmente me encanta encontrarme con amigos y familiares a fin de año, ya que la navidad por ser una festividad religiosa no la festejan todos mis allegados.
Para todos mis amigos cristianos una muy Feliz Navidad y Año Nuevo junto a sus seres queridos.
A mis amigos judíos y ateos les deseo un próspero 2010, con alegrías y éxitos.
Después de todo creyentes y ateos festejamos siempre la llegada del nuevo año, aunque sea con la excusa de estar junto a quienes queremos.
Quiero agradecer a quienes se convirtieron en mis amigos luego de conocerlos como clientes, agradecer también a quienes confiaron en realizar sus inversiones inmobiliarias con VendoDeptos.com, y agradecer también a Alejandra, mi esposa, por apoyarme siempre y aguantarse que en este negocio no hay horarios, y a mis hijos Gianfranco y Francesca por alegrarme la vida.
Un gran 2010 para todos.
Marcelo Perotti

El Mejor Trato.com

2009-11-09T00:16:00.005-03:00

Navegando por la web me encontré con este sitio muy interesante, que puede ser de gran ayuda para quienes están buscando algún crédito hipotecario ó personal.
El MejorTrato.com es un Sitio Web de Argentina especializado en la Comparación de Productos Finanancieros.
Se destacan los Prestamos Personales, Créditos Hipotecarios y Prestamos Prendarios.
Fue creado por dos estudiantes de Ingeniería con el objetivo de ayudar a las personas de Argentina que se enfrentaban a la necesidad de conseguir un Crédito.
La idea surgió al observar que en el mercado había una gran cantidad de Entidades que emitían Prestamos y en contraposición las personas que buscaban dichos Prestamos disponían de poco tiempo para recorrer todas las opciones existentes y elegir la mas adecuada a sus necesidades.
El servicio ofrecido a los usuarios es totalmente gratuito con la meta de ayudarles a ahorrar: Tiempo, Esfuerzo y Costos en la búsqueda y en la comparación de Servicios y Productos.

Seguimos adelante

2009-11-05T14:55:00.003-03:00

En los próximos días estamos comenzando un nuevo desarrollo en nuestra ciudad.
El Edificio se construirá en la esquina de 4 y 66, un lugar cercano a las reparticiones
públicas, bancos y a todas las Facultades.
Contará con un local en planta baja y 14 departamentos distribuídos en 5
pisos, además de las cocheras.
Durante el período de preventa hemos comercializado el 60 % de las unidades,
quedando a disposición solo 5 unidades de 1 dormitorio.
En la web de VendoDeptos.com encontrará mas información de este emprendimiento.

Primeros!!

2009-05-11T11:00:00.022-03:00

Durante los últimos 30 días MobiDiario.Com se ha posicionado constantemente en la primera página de Google, variando del 1º al 10º puesto. Ayer, Domingo 10, nuestro portal ocupó el 1º lugar con tres criterios de búsqueda diferentes,
- alquiler local la plata
- busco casa 1 bis 78 y 79 la plata
- alquileres los hornos la plata

Seguimos creciendo en base gran al trabajo de posicionamiento realizado por Leo Haring.
Poco a poco van apareciendo anunciantes, como el Martillero Daniel Jakus, que en sus cuatro días que lleva publicando ya recibió un promedio de 12 visitas a sus distintos inmuebles

Preventa exitosa

2009-05-10T10:38:00.005-03:00

Daniel Vallina y Alejandro Venezia, Arquitectos y Desarrollistas de La Plata, le encargaron a Mobidiario.Com una campaña de E-mail Marketing para su nuevo desarrollo que se realizará en la esquina de 17 y 66.
La campaña consistía en promocionar la Preventa de los departamentos a construir.
Decidimos realizar un E-mail sencillo, sin imágenes, que apuntara solo a informar el precio y la ubicación del edificio y direccionado al target de cliente capaz de invertir en inmuebles.
Me complace decir que la campaña fué un éxito, ya que, en solo una semana, seis inversores decidieron adquirir sus departamentos.
El E-mail marketing es una herramienta poderosa muy poco utilizada por los Profesionales Inmobiliarios y las constructoras de La Plata.
Lo más importante es que ambas partes estamos contentos con el resultado y próximamente se vendrán las campañas de otros desarrollos que Daniel y Alejandro llevarán adelante.

Nace MobiDiario.com

2009-03-15T16:59:00.021-03:00

Finalmente, luego de mucho trabajo, MobiDiario.Com inicia sus actividades, y así La Plata contará con un nueva Empresa de MKT dedicada integramente al sector de Bienes Raíces de nuestra ciudad.

MobiDiario.Com es un Magazine Digital de Clasificados, Noticias y Marketing Inmobiliario editado por un equipo de trabajo conformado por Programadores Web, Editores de Contenidos, Publicistas y Especialistas en MKT.
Nuestra misión es conectar a nuestros lectores y suscriptores con las empresas Inmobiliarias, Desarrollistas y Constructoras de nuestra ciudad y del país que eligen la web para buscar oportunidades de inversión inmobiliaria en La Plata.

MobiDiario.Com también brinda servicios de Publicidad y MKT a Profesionales Inmobiliarios, Desarrollistas y a todos aquellos que realicen actividades vinculadas al sector inmobiliario.

Especialidad
- Clasificados
- Noticias
- Publicidad Inmobiliaria

Diseño Gráfico Creativo
- Carpetas y Folletos comerciales
- Imagen Corporativa
- Carteles

Campañas de Publicidad
- Anuncios en MobiDiario.Com
- Anuncios en prensa y revistas
- Publicidad exterior

Ferias y Congresos
- Stands para Eventos

Multimedia
- Desarrollo de Páginas Web
- Posicionamiento Web

En 2009 seguimos creciendo

2009-01-31T19:18:00.007-02:00

Luego de un par de meses de negociaciones hemos llegado a un acuerdo y finalmente adquirimos un lote en uno de los barrios más tradicionales de la Ciudad de La Plata, Meridiano V.
Al sur del casco urbano platense, Meridiano V nació junto con la estación cabecera del Ferrocarril Provincial, que funcionó como tal entre 1910 y 1977.
El “Provincial al Meridiano V” terminó por darle su nombre a una populosa y activa barriada que conoció su mayor auge entre los años 1935 y 1960, tiempos en que corría un tren cada 55 minutos. Por entonces, los turistas se alojaban en el importante hotel que estaba ubicado en la esquina de 71 y 18, y el extenso centro comercial que se había formado sobre la avenida 71 era la gran puerta por la que ingresaban a La Plata.
En el año 1998, los vecinos recuperaron el edificio de la Terminal, otorgándole un nuevo destino como Centro Cultural; cada fin de semana, la música, el teatro y diversas actividades vuelven a dar vida a un barrio en el que el empedrado de las calles, los bares instalados en casonas recicladas, el imponente arbolado y las farolas antiguas protegen un aire de otro tiempo.

En este barrio, en la esquina de 17 y 66, desarrollaremos Edificio 17|66, un moderno emprendimiento que contará con 4 locales comerciales, cocheras y 14 departamentos (de los cuales ya comercializamos 3 a distintos inversores), además de otros detalles de categoría como ser una terraza con solarium, jacuzzi y parrilla.
En las próximas entradas les estaré entregando más información, como ser detalles constructivos, imágenes, planos, etc.

Blanqueo

2009-01-12T12:53:00.005-02:00

La AFIP incluiría a los Bienes Inmuebles

El Gobierno ha adoptado acciones concretas para atraer y retener dólares en el país (blanqueo de capitales, monitoreo de ahorristas con cuentas abultadas o que compran dólares, abren cajas de seguridad, etc.); pero tanto las grandes empresas, como los pequeños ahorristas, han sacado dólares en el sistema, a un ritmo más acelerado que en la recordada época del 2001.

Más allá de las implicancias políticas y sociales (posible ingreso de fondos provenientes del narcotráfico), lo cierto es que la nueva ley de blanqueo (26.476) que resta reglamentarse, incluirá a los bienes inmuebles no declarados. La nueva ley permitirá normalizar la situación tributaria respecto a la tenencia de moneda nacional o extranjera, divisas y demás bienes en nuestro país o en el exterior.

Cómo blanquear
Habrá que declarar los $ en bancos, financieras (y otras comprendidas por la ley) dentro de los 90 días. En el mismo plazo se deberá realizar la transferencia a la entidad financiera, donde los fondos deberán permanecer al menos 2 años, salvo que se destinen a inversiones nacionales.

Beneficios impositivos
Los que ‘exterioricen’ no estarán obligados a declarar la fecha de compra de los bienes. Tampoco estarán sujetos al tratamiento que la ley otorga a los incrementos patrimoniales no justificados.Con la nueva ley quedarán liberados de toda acción civil, penal, administrativa y profesional que pudiere corresponder a los responsables; y quedan eximidos del pago de los impuestos que hubieran omitido declarar.

Las diferentes alícuotas
● 8% para bienes radicados en el exterior (incluyendo divisas) que no se transfieran al país.
● 6% para bienes radicados en el país y tenencia de moneda local o extranjera, que no sea utilizada. 3% para los fondos que se destinen a la compra de títulos públicos (si se transfiere antes de los 24 meses, se le adicionará un 5%).
● 1% para los fondos que se destinen a compra en el país de viviendas nuevas, finalización de obras en curso, financiamiento de obras de infraestructura, inversiones inmobiliarias, agríclola-ganaderas.
● Además, las transferencias quedarán eximidas del Impuesto sobre Créditos y Débitos Bancarios (impuesto al cheque).

Resta definir si en la declaración del inmueble el propietario deberá pagar 8% del activo declarado (como los capitales que se traen del exterior para ser destinados a inversión), o si se aplicará una alícuota será menor, ya que deberán cancelar la multa con recursos adicionales para evitar la venta del inmueble.

Cámara Argentina de la Construcción

2009-01-08T10:17:00.006-02:00

Pide que la ANSES financie la construcción

Las autoridades de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) comentaron en diversos medios, que están reclamando al Gobierno Nacional, ponga en marcha un sistema de préstamos para financiar la compra de viviendas con fondos de la ANSES. El presidente de la CAC Carlos Wagner, pidió ‘un plan de créditos oficial como el de los autos’. Wagner propuso que la ANSES invierta en créditos hipotecarios para aquellas familias que quieren acceder a su primera vivienda.

Perspectivas para el 2009, según Carlos Wagner

● El sector de la construcción va a aportar en 2009 2 puntos adicionales del PBI.

● Que el sector reclutará 100.000 nuevos empleos en el 1er semestre

●’Los fideicomisos al costo ahora están decayendo por falta de inversores, pero seguirán siendo una oferta interesante’.

● Espera que la suba de los costos en la construcción sea de un dígito, porque los aumentos de salarios serán menores y la construcción tiene un fuerte componente de mano de obra.

● Respecto a la nueva ley de ART, Wagner sostiene que ‘la construcción es una actividad de relativo riesgo, tenemos más accidentes que la industria en ámbitos cerrados’, además afirma que ‘hay que cerrar la doble vía de reclamo a la ART y a la Justicia, y que se cierre el listado de enfermedades laborales a cubrir con el seguro’.

Un Negocio Simple y Rentable

2008-12-19T18:21:00.003-02:00

Actualmente existe una oferta insuficiente de estacionamientos, día a día el aumento del parque automotor y la desaparición de muchos estacionamientos convertidos en edificios durante los últimos años, impulsan los precios de estacionamiento hacia una continua suba.
Le ofrecemos una respuesta a esta necesidad:
Usted puede comprar su cochera a precio fijo en cualquiera de nuestros desarrollos. Cada cochera es una unidad funcional con título de propiedad. Una vez entregada la cochera Ud. tiene la opción de usarla para guardar su vehículo ó alquilarla a un usuario final.
Ingrese a un negocio con rentabilidad asegurada y capital resguardado, sin sobresaltos.

Blanqueo de capitales y mercado inmobiliario

2008-12-06T14:38:00.004-02:00

Más allá de las consideraciones éticas al respecto es probable que de aprobarse el blanqueo propuesto por el poder ejecutivo nacional sea precisamente el rubro inmobiliario el que mayor cantidad de fondos capitalice.

El proyecto de ley promovido por el Poder Ejecutivo Nacional, actualmente en debate en el parlamento, habilita a blanquear capitales con diversas penalidades según el destino al cual se vuelquen. La penalidad más baja por regularizar fondos que evadieron la legalidad se impone entre otras a aquel dinero que se vehiculice hacia inversiones inmobiliarias. El cargo punitorio del 1 % resulta sumamente atractivo por no decir irrechazable para algunos, más allá de las incertidumbres que pudieran abrirse acerca de la continuidad del “perdón” hacia el futuro una vez declarado ese patrimonio oculto.

El blanqueo comprende no sólo las operaciones inmobiliarias que pudieran hacerse por un determinado plazo posterior a la sanción de la ley sino también a la declaración de fondos aplicados a inversiones inmobiliarias con anterioridad.

Concretamente en relación con el mercado inmobiliario y de la construcción el proyecto de ley en su Título III “Exteriorización de la tenencia de moneda nacional, extranjera, divisas y demás bienes en el país y en el exterior” propone lo siguiente:
-ARTÍCULO 27.- El importe expresado en pesos de la moneda extranjera, divisas y demás bienes que se exterioricen, estará sujeto al impuesto especial que resulte de la aplicación de las siguientes alícuotas:
…….. d) Tenencia de moneda extranjera y/o divisas en el exterior, y moneda local y/o moneda extranjera en el país, por personas físicas, que se destine a la compra en el país de viviendas nuevas, construidas o que obtengan certificado final de obra a partir de la vigencia de la presente ley: 1%, en las condiciones que establezca la reglamentación, la que podrá fijar un plazo en el cual no se permita su transferencia.

…….. e) Tenencia de moneda extranjera y/o divisas en el exterior, y moneda local y/o moneda extranjera en el país, que se destine a la construcción de nuevos inmuebles, finalización de obras en curso, financiamiento de obras de infraestructura, inversiones inmobiliarias, agro-ganaderas, industriales o de servicios, en el país: 1%, en las condiciones que establezca la reglamentación, la que podrá fijar un plazo en el cual no se permita su transferencia.

Es difícil precisar la cantidad y el monto pero seguramente la tentación es alta y seducirá a fondos esquivos al marco legal e impositivo hasta ahora imperante fluyendo hacia inversiones inmobiliarias que beneficiarán a algunos actores del sector.

Mientras tanto, la confianza en el largo plazo y la política del buen ejemplo demandan formular la eterna pregunta: El fin ¿Justifica los medios?

Legales

2008-12-06T14:30:00.005-02:00

Polémica resolución de la AFIP fué anulada por la Justicia

La Justicia anuló las resoluciones de la AFIP que obligaba a los administradores de consorcios a brindar información sobre cierto perfil de propietarios (los que pagaban expensas superiores a $600 o propietarios de terrenos de más de 400m2 en countries).
En la mayoría de los casos los administradores se habían rehusado a brindar la información solicitada por el fisco, pero no habían recibido aún sanciones, salvo excepciones en Provincia de Buenos Aires.
El reclamo judicial había sido realizado por la Cámara de la Propiedad Horizontal, argumentando que la solicitud de la AFIP excedía las funciones específicas del Administrador. En tanto la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal, aclaró en su fallo que ‘la obligación que se les impone a los administradores afecta y desvirtúa el ejercicio de su actividad’.

Los jueces Marta Herrera y Carlos Grecco cuestionaron el régimen de sanciones que imponía la resolución 2159 (publicada en el Boletín Oficial en nov-2006) con multas de hasta $10.000; y que la exigencia ‘incurre en un exceso y es irrazonable’.

Los datos que reclamaba la AFIP a los administradores: nombre y apellido o razón social de los propietarios o inquilinos, CUIT, CUIL o DNI, superficie cubierta, $ expensas de los últimos 6 meses, y los importes que abonó el propietario en ese período.

El revés judicial que tuvo la AFIP podría extenderse hacia la resolución que implantó el COTI, ya que para algunos juristas, posee un ‘notorio vicio de inconstitucionalidad’ (Art. 19 de la Constitución / derecho a la intimidad).

Análisis Comparativo de Mercado

2008-08-26T16:04:00.010-03:00

El precio de venta de una propiedad está determinado por diversos factores que deben tenerse en cuenta cuando tiene que realizar un Análisis Comparativo de Marcado. Un panorama útil para propietarios y compradores.

En estos tiempos de tanto movimiento en el rubro inmobiliario, uno de los temas fundamentales a la hora de comprar ó vender una propiedad es el valor resultante de un Análisis Comparativo de Mercado.
Por eso, para entender de qué se trata y cómo se formulan dichos análisis, enumeramos los ítems elementales que se tienen en cuenta para fijar el precio de la propiedad.
Estos puntos influyen en el precio final, por eso es recomendable conocerlos, tanto para el propietario, que podrá considerarlos frente a la decisión de vender,como para el comprador, que debe fijarse en ellos cuando elige una propiedad y así saber qué parámetros se siguieron y poder determinar si el precio es el adecuado.

Los puntos a tener en cuenta son:

. Ubicación: si es frente o contrafrente.

. Vista: hacia dónde mira la propiedad, si tiene vista a pulmón de la manzana, a la calle, al río, a la ciudad o a una plaza. Es un factor determinante. Si es piso alto o bajo, punto que también determinará la vista.

. Antigüedad del edificio y del inmueble: si es antiguo o moderno y si está reciclado o no. En el caso de una propiedad de más de 20 años de antigüedad, el reciclado seguramente será necesario y estará contemplado en el precio de venta y también en el presupuesto del comprador. Los ambientes que se tiende a refaccionar son el baño y la cocina. Además, el comprador tendrá que ocuparse de renovar la pintura a su gusto, y también deberá prestar atención a los pisos, que pueden necesitar un pulido, plastificado, etc.

. Servicios del edificio: hoy es muy valorado el conjunto de amenities, como la piscina, el sum o un gym, etc.

. En qué lugar del barrio o en qué calle o avenida se encuentra emplazado. Hay determinadas calles, avenidas o zonas dentro de un mismo barrio que gozan de mucho prestigio o categoría.

. Accesibilidad: si está cerca de una avenida o de medios de transporte como trenes y colectivos.

. Categoría.

Estos son los parámetros destacados que, conjugados entre sí, dan por resultado la precio de la propiedad.
Pero, además, hay determinados inmuebles que por sus cualidades superlativas y su importante demanda tienen un valor por metro cuadrado ya establecido, más allá de los ítems mencionados. Al realizar el análisis, y como punto de partida, es importante tener valores de referencia, valores de mercado ó valores comparativos de operaciones realizadas para utilizarlos como guía.

Como vender un terreno

2007-05-17T13:08:00.005-03:00

La venta de un lote para edificar es una gestión que siempre tiene como contrapartida una decisión de inversión. Quien adquiere un terreno, antes de hacerlo debe estudiar cuántos metros se pueden hacer según las normas municipales, cuál es la demanda en la zona y qué producto la gente prefiere en ese sitio.

Con esos datos, que deben provenir de un estudio de mercado, hay que armar un anteproyecto de arquitectura y verificar las cuestiones técnicas y constructivas. Además hay que asegurarse que no haya restricciones normativas importantes, cuestiones de protección del patrimonio histórico, ambientales, vecinales, etc. Una vez llegado a ese punto, es necesario conformar la estructura de financiación del desarrollo, lo cual supone armar el grupo inversor y en ciertos casos, obtener alguna línea crediticia bancaria.

Todo este proceso, aun para los expertos, lleva tiempo. Por supuesto que es posible hacerlo a riesgo, antes de cerrar la compra del terreno, pero como es algo costoso y laborioso, en general no se hace. ¿Cómo se opera en mercados desarrollados? Siempre que alguien va adquirir un lote en Estados Unidos, por ejemplo, obtiene una opción de compra por un cierto plazo, del orden de los 90 días, para hacer todo lo antedicho. En Argentina ello no sucede. Muchas inmobiliarias, cuando toman un mandato de venta de un lote, se limitan a poner un cartel y a sacar avisos en los diarios como si fuera un departamento o una casa. No faltan los propietarios que creen que comercializar su terreno, por mejor que sea, consiste simplemente en ofrecérselo por su cuenta a algunos constructores conocidos.

Lo más improcedente del caso es que, cuando finalmente aparece un desarrollista serio interesado en hacer una oferta, lo normal es que éste solicite un plazo de exclusividad para hacer todos los estudios pertinentes antes de tomar su decisión de inversión. No lo olvidemos: la compra de un lote es solo el primer paso de una serie de inversiones adicionales que hay que hacer en el marco de un emprendimiento inmobiliario. Pero ante ese requerimiento del desarrollista, en muchos casos la discusión no pasa por el precio ni por la forma de pago, sino por la disposición o no del propietario a sacar al inmueble de la venta por una cierta cantidad de días. He visto insólitas discusiones respecto de dicho plazo habiendo ya acordado previamente el precio de venta. En verdad, negociar si la opción será por diez días o por sesenta, es algo verdaderamente inaudito.

Aprendamos de los que saben, en Estados Unidos las opciones son por tres meses o más, y eso es lógico. Ningún desarrollador tiene la plata de la tierra en un cajón esperando que aparezca la oportunidad de comprar un buen lote. Lo normal es que haya que armar el grupo inversor, además de chequear el producto. Pero adicionalmente hay que ver cómo se estructura la transacción. Si se trata de una venta de contado, este aspecto es irrelevante, pero cada vez es más habitual que los dueños de lotes prefieran quedarse con metros en la obra. Es lógico: si venden para reinvertir en ladrillos, no hay mejor momento para negociar la compra de unidades que cuando se está vendiendo lo propio y se lo hace directamente con la contraparte. En consecuencia, si pacta una permuta, habrá que ver bien como se garantizará, si los metros se tomarán al costo o al precio de venta, si se hará un fideicomiso o una hipoteca, si se planteará una asociación o una transacción, etc.

En resumen, vender un terreno no es lo mismo que vender un departamento. Son dos actividades diferentes, con complicaciones distintas.La recomendación más clara que se puede hacer para los lotes es que, en primer lugar el vendedor estudie bien lo que tiene entre manos, y luego, con la ayuda de un especialista, identifique los candidatos más probables. Es muy importante saber si quien vende estará dispuesto a financiar la operación o si pretenderá simplemente todo de contado. Pero lo más importante a tener en cuenta es que, una vez detectado al interesado, se saque la propiedad del mercado y se negocie en exclusividad con uno, con quien luego de un análisis serio, se lo perciba como el mejor. Para este tipo de operaciones no sirven los procesos competitivos o de remate. Hace falta que el potencial comprador estudie seriamente la operación, arme su grupo inversor y luego avance.

No hay dudas que hay que poner fechas de cierre (“closing” lo llaman en EEUU), que deben ser razonables, ni cortas ni largas. Nadie está para perder el tiempo en esta actividad, y menos hoy en día cuando todos tenemos mucho trabajo. Con un nivel de actividad que es récord histórico, los developers solo atienden aquellos negocios que creen que realmente tienen chances. Si encaramos mal la comercialización de nuestro lote, y lo hacemos como si fuera un activo inmobiliario retail, sin lugar a dudas habremos equivocado el camino en detrimento del resultado económico final.

Damián Tabakman

mdamiantabakman@fibertel.com.ar