1/8/15

Compra-Venta Inmobiliaria. Preguntas Frecuentes



1) ¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar un inmueble?
Son tres:
A- Se firma una “Reserva de Compra”
B- Se Realiza el "Boleto de Compra-Venta"  y
C- Se firma la "Escritura" traslativa de dominio.

2) ¿Que es la “Reserva de Compra”?
Este instrumento simplemente es una OFERTA que el comprador realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Una vez aceptada la oferta por el vendedor, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del “Boleto de Compra Venta “ o de la “Escritura”. Si el comprador se arrepiente pierde la suma entregada en concepto de reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta anterior, hoy en día sólo las inmobiliarias usan la “Reserva de Compra”.

3) ¿Qué es un “Boleto de Compra-Venta”?
El Boleto de Compra-Venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes.
Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de ejecución de contrato), en el que se establece la obligación de escriturar, como así también: el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el Escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla.

4) ¿Por qué es conveniente que intervenga un profesional en la confección del “Boleto de Compra-Venta?
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación (escritura) o en su defecto con un abogado para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que quien le esta vendiendo sea el verdadero dueño del inmueble.
b) Para asegurarse que el dueño no este inhibido.
c) Para asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, este solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.

5) ¿Qué es un informe de dominio?  
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
 
6) ¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

7) ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro está muerto?  
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribirse la. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

8) ¿Qué pasa si la persona que vende esta separado de su cónyuge?
En este caso, para poder vender, necesita el consentimiento de el otro cónyuge para poder firmar tanto el Boleto de Compraventa como la Escritura Traslativa de Dominio. Si no presta el consentimiento el otro cónyuge no se puede firmar y habría un problema en el caso de que el boleto lo firme uno solo de los cónyuges, porque al momento de firmarse la Escritura, el escribano no la va a firmar porque le falta la firma del otro cónyuge. Por lo tanto, antes de firmar el boleto, tendría que asesorarse con un abogado para que tramite el juicio de divorcio y una vez que se haya terminado, los cónyuges se reparten los bienes y se adjudicada cada uno los bienes que le pertenecen. Una vez terminado el juicio de divorcio, quedará a nombre de uno de los cónyuges el inmueble, quien podrá vender sin el consentimiento del otro cónyuge.

9) ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
 
10) ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.
 
11) ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza
(Abogado, Escribano, Martillero y Corredor) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o
formularios "tipo", cada operación puede tener sus características particulares que necesitan del asesoramiento de un profesional.

12) ¿Qué es la “Escritura” Traslativa de Dominio?
La “Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la “Escritura” queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.

13) ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el Escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

14) ¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

15) ¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un Escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

16) ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?  
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
 
17) ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.

18) ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.
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