28/7/15

¿Soy propietario con el boleto de compra venta inmobiliaria?



Mucha gente entiende que con el boleto de compra-venta ya son propietarios del inmueble que han adquirido, no distinguiendo muy bien la diferencia entre este instrumento y la escritura pública que perfecciona el dominio. 


La ley exige algunos requisitos para que una persona adquiera la propiedad de un inmueble, a saber
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a) Se debe formalizar la compraventa en una escritura pública, en donde interviene un escribano necesariamente. Previamente, el escribano tiene que realizar ciertos trámites, como pedidos de certificados de dominio, gravámenes, informes de inhibición.



b) Debe efectuarse la “tradición” del inmueble. Es decir, la entrega física, concreta, del inmueble al adquirente.


c) Y por último, se debe “inscribir” esa escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. 

Cumplido estos tres requisitos, se puede decir que el adquirente es propietario del inmueble. 

¿Qué sucede si el comprador o el vendedor no quieren firmarla posteriormente?
 
Pueden ser demandados judicialmente, mediante un juicio por “escrituración”. En este caso, es el juez quien suple la voluntad del reticente y ordena su otorgamiento. 

Si bien el boleto de compraventa es un instrumento muy utilizado, antes de firmarlo hay que tener en cuenta lo siguiente:
1º Asegurarse que quien vende es el dueño registral. 
2º Que el inmueble no tenga ningún gravamen. Por ejemplo: un embargo o una hipoteca. 
3º Constatar que el vendedor pueda disponer del inmueble, que no esté inhibido. 

¿Cómo se consiguen todo estos datos? Normalmente pidiendo, previamente, un informe de dominio o una consulta de “visu” (así se llama a una examen rápido de la matrícula del inmueble) ante el Registro de la Propiedad Inmueble. 
Esto no es necesario cuando se firma directamente la escritura pública, porque es el propio escribano el que, previamente, efectúa estos trámites y de no estar correctos, “simplemente no la otorga”. 

Comúnmente la gente cree que el boleto de compraventa es un paso previo y necesario antes de escriturar. Esto es incorrecto ya que puede perfectamente firmarse directamente la escritura pública, siempre, por supuesto, que las partes acepten la demora que insume este trámite. 


Inscripción del boleto

En algunas provincias, como Buenos Aires, se permite la inscripción en el Registro de la Propiedad del boleto de compraventa, pero no a los efectos de transmitir la propiedad, sino como medio de publicidad a terceros de la existencia de un proceso de venta en gestión. Tiene la ventaja de dar un poco más de seguridad legal ya que el Registro exige un informe previo del estado jurídico del bien y de su propietario. Asimismo, esta inscripción es oponible a los acreedores del enajenante (generalmente embargantes), por el término de 10 años. 

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No siendo el boleto constituyente de la transmisión de la propiedad al comprador, pueden surgir una gran cantidad de eventualidades desde la firma del boleto hasta el otorgamiento de la escritura: por ejemplo, muerte del vendedor o comprador, embargos que afecten a las partes, etcétera. 

Debemos señalar que estas contingencias no pueden evitarse y es el riesgo común de esta clase de instrumentos privados. 

Si bien es útil y muy utilizado el boleto de compraventa, debemos tener en claro que con su firma “no se transmite la propiedad del inmueble”, no convirtiéndose automáticamente el adquirente en dueño. 
Se requiere los tres requisitos indicados anteriormente, fundamentalmente la “Escritura”. 
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