22/8/15



Valor de Mercado

Realizaré un relevamiento de tu propiedad y un Análisis Comparativo de Precios de las propiedades vendidas en la zona, y en base a mi observación te entregaré el correspondiente informe. Esto para determinar valor competitivo de tu propiedad.

Nada hay más importante que salir al mercado con un precio adecuado y determinado.

“Comencemos por un precio mas alto, después podemos bajar”
A cierto porcentaje arriba del precio de mercado, los inmuebles NUNCA se venden. La mayoría de los interesados se presentan en la etapa inicial.  Bajando el precio después que estos clientes han pasado por la propiedad no se logra que estas personas vuelvan a contactarse.
Para el momento en que finalmente usted acepta el valor de mercado, los clientes han perdido su interés, algunos hacen ofertas demasiado bajas y termina vendiendo debajo de lo debido y con varios meses de demora. 

Plan de Marketing

Elección del  perfil del “comprador  ideal”

No todas las propiedades son para todo el mundo. Hay características que debemos tener en cuenta, tales como: ubicación, condición, precio, orientación, entorno, etc.
En base a nuestra experiencia y la particularidad de su propiedad le propondremos un  plan para dar con el perfil idóneo de comprador.

Plan de Marketing modelo:

1-
 
Sistema de intranet
   Firmada la autorización de venta, automáticamente se integra su propiedad al servicio Intranet - M.L.S (Multiple Listing Services) que utilizamos para promocionar su propiedad. A través de este sistema todas las oficinas RE/MAX intercambian y cruzan información sobre las ofertas y demandas de propiedades.


 2- Promoción a través de Internet
Teniendo en cuenta  el creciente número de consultas que se formalizan por esta vía, nuestra oficina está orientada a potenciar las posibilidades de venta a través de esta poderosa herramienta.
- Nuestro website corporativo (www.remax.com) recibe mas de 40.000 visitas por día. En caso de autorización en exclusiva, en este sitio un posible comprador podrá, ubicar y ver su propiedad.


-Buscadores especializados, Tu propiedad será incorporada a los buscadores de propiedades líderes del mercado:



3- Ofrecimiento directo a contactos de la inmobiliaria
Cada 40 días enviamos a los más de 5000 contactos registrados en nuestra inmobiliaria un Newsletter en el que promocionamos nuestra cartera de propiedades.

4- Carteles
Con su autorización, hemos colocado un vistoso cartel a color de RE/MAX en tu propiedad con el número de la oficina y el de mi  teléfono celular para no perder un solo llamado.

 5- Promoción en periódicos: Para incrementar las posibilidades de venta publicaré tu propiedad en distintos medios.

 6-  Promoción a través de inmobiliarias de la zona
   Usualmente las inmobiliarias reciben una propiedad  y tratan de venderla por sus propios medios. Yo, al contrario, tomo la iniciativa y en caso de ser conveniente me dirijo a las inmobiliarias de la ciudad y del interior ofreciendo en cooperación. Sin embargo, vos tratarás solo conmigo y canalizaré todas las gestiones de las otras inmobiliarias.

 7- Ficha de la propiedad
   Para ayudar a que los posibles clientes recuerden tu propiedad, una vez finalizada la visita, les entregaré una carpeta, con una ficha de las características de su propiedad, destacando los mejores argumentos de venta. Así, el cliente comprador, que lógicamente visita varias propiedades antes de decidirse, tendrá siempre presente la tuya.


 8- Seguimiento
   La experiencia muestra que el seguimiento es tan clave como mostrar la propiedad. En cualquier momento estoy dispuesto a darte un resumen de las visitas que hemos tenido en tu propiedad. En base a ellos, ajustaremos nuestra estrategia.


Este plan varía según las condiciones de venta acordadas: precio, autorización exclusiva, colocar cartel de venta, facilidad para mostrar la propiedad.


1/8/15



1) ¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar un inmueble?
Son tres:
A- Se firma una “Reserva de Compra”
B- Se Realiza el "Boleto de Compra-Venta"  y
C- Se firma la "Escritura" traslativa de dominio.

2) ¿Que es la “Reserva de Compra”?
Este instrumento simplemente es una OFERTA que el comprador realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Una vez aceptada la oferta por el vendedor, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del “Boleto de Compra Venta “ o de la “Escritura”. Si el comprador se arrepiente pierde la suma entregada en concepto de reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta anterior, hoy en día sólo las inmobiliarias usan la “Reserva de Compra”.

3) ¿Qué es un “Boleto de Compra-Venta”?
El Boleto de Compra-Venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes.
Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de ejecución de contrato), en el que se establece la obligación de escriturar, como así también: el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el Escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla.

4) ¿Por qué es conveniente que intervenga un profesional en la confección del “Boleto de Compra-Venta?
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación (escritura) o en su defecto con un abogado para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que quien le esta vendiendo sea el verdadero dueño del inmueble.
b) Para asegurarse que el dueño no este inhibido.
c) Para asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque Usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, este solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.

5) ¿Qué es un informe de dominio?  
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
 
6) ¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

7) ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro está muerto?  
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribirse la. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

8) ¿Qué pasa si la persona que vende esta separado de su cónyuge?
En este caso, para poder vender, necesita el consentimiento de el otro cónyuge para poder firmar tanto el Boleto de Compraventa como la Escritura Traslativa de Dominio. Si no presta el consentimiento el otro cónyuge no se puede firmar y habría un problema en el caso de que el boleto lo firme uno solo de los cónyuges, porque al momento de firmarse la Escritura, el escribano no la va a firmar porque le falta la firma del otro cónyuge. Por lo tanto, antes de firmar el boleto, tendría que asesorarse con un abogado para que tramite el juicio de divorcio y una vez que se haya terminado, los cónyuges se reparten los bienes y se adjudicada cada uno los bienes que le pertenecen. Una vez terminado el juicio de divorcio, quedará a nombre de uno de los cónyuges el inmueble, quien podrá vender sin el consentimiento del otro cónyuge.

9) ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
 
10) ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.
 
11) ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza
(Abogado, Escribano, Martillero y Corredor) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o
formularios "tipo", cada operación puede tener sus características particulares que necesitan del asesoramiento de un profesional.

12) ¿Qué es la “Escritura” Traslativa de Dominio?
La “Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la “Escritura” queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.

13) ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el Escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

14) ¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

15) ¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un Escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

16) ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?  
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
 
17) ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.

18) ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.

28/7/15



Mucha gente entiende que con el boleto de compra-venta ya son propietarios del inmueble que han adquirido, no distinguiendo muy bien la diferencia entre este instrumento y la escritura pública que perfecciona el dominio. 


La ley exige algunos requisitos para que una persona adquiera la propiedad de un inmueble, a saber
:
 

a) Se debe formalizar la compraventa en una escritura pública, en donde interviene un escribano necesariamente. Previamente, el escribano tiene que realizar ciertos trámites, como pedidos de certificados de dominio, gravámenes, informes de inhibición.


b) Debe efectuarse la “tradición” del inmueble. Es decir, la entrega física, concreta, del inmueble al adquirente.


c) Y por último, se debe “inscribir” esa escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. 

Cumplido estos tres requisitos, se puede decir que el adquirente es propietario del inmueble. 

¿Qué sucede si el comprador o el vendedor no quieren firmarla posteriormente?
 
Pueden ser demandados judicialmente, mediante un juicio por “escrituración”. En este caso, es el juez quien suple la voluntad del reticente y ordena su otorgamiento. 

Si bien el boleto de compraventa es un instrumento muy utilizado, antes de firmarlo hay que tener en cuenta lo siguiente:
1º Asegurarse que quien vende es el dueño registral. 
2º Que el inmueble no tenga ningún gravamen. Por ejemplo: un embargo o una hipoteca. 
3º Constatar que el vendedor pueda disponer del inmueble, que no esté inhibido. 

¿Cómo se consiguen todo estos datos? Normalmente pidiendo, previamente, un informe de dominio o una consulta de “visu” (así se llama a una examen rápido de la matrícula del inmueble) ante el Registro de la Propiedad Inmueble. 
Esto no es necesario cuando se firma directamente la escritura pública, porque es el propio escribano el que, previamente, efectúa estos trámites y de no estar correctos, “simplemente no la otorga”. 

Comúnmente la gente cree que el boleto de compraventa es un paso previo y necesario antes de escriturar. Esto es incorrecto ya que puede perfectamente firmarse directamente la escritura pública, siempre, por supuesto, que las partes acepten la demora que insume este trámite. 


Inscripción del boleto

En algunas provincias, como Buenos Aires, se permite la inscripción en el Registro de la Propiedad del boleto de compraventa, pero no a los efectos de transmitir la propiedad, sino como medio de publicidad a terceros de la existencia de un proceso de venta en gestión. Tiene la ventaja de dar un poco más de seguridad legal ya que el Registro exige un informe previo del estado jurídico del bien y de su propietario. Asimismo, esta inscripción es oponible a los acreedores del enajenante (generalmente embargantes), por el término de 10 años. 

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No siendo el boleto constituyente de la transmisión de la propiedad al comprador, pueden surgir una gran cantidad de eventualidades desde la firma del boleto hasta el otorgamiento de la escritura: por ejemplo, muerte del vendedor o comprador, embargos que afecten a las partes, etcétera. 

Debemos señalar que estas contingencias no pueden evitarse y es el riesgo común de esta clase de instrumentos privados. 
Si bien es útil y muy utilizado el boleto de compraventa, debemos tener en claro que con su firma “no se transmite la propiedad del inmueble”, no convirtiéndose automáticamente el adquirente en dueño. 
Se requiere los tres requisitos indicados anteriormente, fundamentalmente la “Escritura”. 

18/7/15



Cuando un propietario toma la decisión de poner a la venta su vivienda, suele tener ciertos recelos a la hora de conceder la exclusividad de la venta a un Agencia Inmobiliario. Las frases mas escuchadas son:
“Teniendo la casa en varias inmobiliarias, competirán entre ellas para venderla cuanto antes” 
“Pero si la cedo en exclusiva, puedo perder la oportunidad de vender la vivienda por mi cuenta”
Pero dejame decirte algo
Con Exclusiva se vende antes!!
Si un Agente Inmobiliario tiene una vivienda en exclusiva, tendrá más capacidad para actuar y poder crear un plan de venta y marketing para una vivienda. . Por ejemplo en los portales inmobiliarios online, sus destacados, catálogos, ferias internacionales, etc. La exclusividad de venta de una casa supone también una inversión para la agencia por lo que prestará sus esfuerzos en conseguir la venta. Esta exclusividad no significa que solo tu Agente puede trabajar en la venta. Un buen profesional siempre comparte operaciones con otros Agentes colegas. Tu Agente Inmobiliario se encargará de distribuir la información de tu vivienda entre el resto de inmobiliarias de la zona, así como entre su red de contactos. Tendrás muchos puntos de venta con un único interlocutor.
Tener a una persona que te guíe y oriente durante el proceso de compra es imprescindible.
Nuestra experiencia y nuestras estadísticas nos dicen que se venden CUATRO exclusivas cada UNA no exclusiva 
Qué es la Venta en Exclusiva?
Es un Servicio de Excelencia con asesoramiento constante y personalizado con el objetivo de VENDER tu propiedad en el plazo mas breve y al mejor precio de mercado.
Ventajas de la Venta en Exclusiva?
Análisis Comparativo de Mercado (ACM)
Valuación justa de la propiedad para alcanzar el valor mas próximo al valor real del mercado
Confianza
Permite que tu Agente Inmobiliario se responsabilice por la comercialización de tu inmueble y sea el único interlocutor entre el comprador y vos, logrando una relación de confianza mutua.
Máxima posibilidad de Venta
Compartiendo tu inmueble con otros Profesionales colegas para acercarte la oferta mas conveniente
Seguimiento continuo
Acompañándote durante todo el proceso de venta con la contención y el respaldo de un Equipo Profesional
Seguridad
Este servicio te asegura inversión en un Plan de Acción y Marketing para tu inmueble
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20/4/15



El crédito PRO.CREAR  tiene varias lineas:

>  Construcción
>  Ampliación y/o terminación
>  Refacción
>  Compra de terreno y Construcción
>  Compra de Vivienda a Estrenar

El que más nos solicitan información es el de “Compra de terreno y Construcción”
En todas las instancias el interesado debe inscribirse vía Web el tipo de Crédito y esperar a salir sorteado (Sin excepción)
Requisitos básicamente formales es que la familia solicitante no dispongan de terreno y quieran construir su primera y única casa para ocupación permanente.

Como objetivo el crédito financia el 100%de la compra del lote y la construcción; en consecuencia los valores deben estar dentro de los montos constituidos y el diseño de la casa debe corresponder a los modelos ya establecidos, el que permite ahorrar tiempo y costos a la obra.
La adjudicación del crédito dependerá básicamente de los ingresos demostrables desde los $6.000 hasta $35.000 mensuales y no debe tener propiedades inmuebles.

Una vez finalizado la Pre/Aprobación se debe encontrar el lote con las características apto en el que el valor máximo admitido es de $150.000 y el monto para la obra es de $350.000 hasta los$520.000 (Según los ingresos)

El armado de la carpeta se divide en 3 secciones:
1)    Documentación personal de los solicitantes
2)    Documentación de ingresos
3)    Documentación del terreno.

Los plazos son relativos para cada caso en particular, aunque para la elección del terreno debe hacerse dentro de los 90 días de salir sorteado. (Existen excepciones según las zonas)
El valor de la cuota desde $376 cada$100.000 de crédito.

http://www.procrear.anses.gob.ar/


 
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